国会会通过这项社会主义新法案让夫妻房东破产吗？

国会新法案会否让“个体房东”破产？

在美国，拥有10套及以下房产的房地产投资者被称为“个体房东”，他们拥有全国大约一半的出租单元。
而且据房地产数据公司CoreLogic称，小投资者的数量还在增长。
2018年，他们在所有购买交易中所占比例为60%，而2013年这一比例为48%。

让我们明确一下最新提出的众议院法案——“为工作者和家庭负责法案”（Take Responsibility for Workers and Families Act）的目标对象，至少就与房东相关的情况而言。

目标就是个体房东。
这些个体房东往往把自己的全部积蓄投入到几套房产中，希望积累资产或者创造退休收入来补充微薄的社会保障福利。

现在，个体房东受到冲击了。

首先是“紧急租金和抵押贷款取消法案”（Emergency Rent and Mortgage Cancellation Legislation）。
这一法案最初就像是一种警告信号，是由众议员伊尔汗·奥马尔（Ilham Omar）提出的。
你可以在这里查看该法案内容。
这个法案首次提出了一个想法，即国会强制要求从2020年4月开始取消所有租金支付，并且在国家紧急状态持续期间一直有效。
在此期间，任何人不得因未支付租金而被驱逐，也不会产生利息或者滞纳金。

房东可以申请援助来支付相关款项，因为他们现在承担着维持房产的主要成本，包括抵押贷款利息、房产税、保险、业主协会会费、维修等费用。

但这里有个条件。
根据“紧急租金和抵押贷款取消法案”，如果房东得到帮助，那么他必须同意一些条款：
- 要求：通过住房和城市发展部（HUD）项目获得救助资金的房东必须同意以下公平租赁条款，为期5年：
- 租金冻结；
- 有正当理由驱逐租户；
- 任何有正当理由的驱逐都必须提供书面文件；
- 不得因收入来源歧视租户；
- 与当地住房管理部门协调，使新的空房可供住房券持有者居住；
- 向租户提供10%的产权份额；
- 不得基于以下原因限制入住：性身份或取向、性别认同或表达、犯罪记录或逮捕记录、信用历史或者移民身份。

如果你是个体房东，恭喜你！你刚有了个新“伙伴”！就是那个没往房子里投一分钱还免费住了几个月的租户。

这个法案没有太多进展，但不幸的是，其中一些想法又回来了。

现在有了“为工作者和家庭负责法案”。
2020年5月12日提出了一个新法案，即“为工作者和家庭负责法案”。
你可以在相应网站查看该法案内容。
这个法案有1400多页，要仔细分析每个部分需要花费比这篇文章长得多的时间。
所以，我们只关注影响个体房东的部分。

首先是租金方面。
如果你拥有补贴住房，租户不需要支付租金，但看起来作为房东你在支付款项方面能得到一些帮助。
法案还为失业率最严重的地区预留了一些金额较小的资金。
但这笔钱不多，而且规则也不明确。
没有明确的指导方针，这些钱似乎永远到不了计划中的地方。

如果你拥有普通出租房，就要做好补贴租户的准备。

不幸的是，如果你拥有普通出租房，得到的帮助就少得多了。
以下适用于法案中所说的“受涵盖住宅”（covered dwellings）的所有房产：“‘受涵盖住宅’一词指的是由租户居住的住宅——（A）根据住宅租赁合同；或者（B）无租赁合同或者根据州法律可随时终止的租赁合同。
”（见第531页）基本上所有住宅出租房产都属于这一类别。

法案中的规定如下：受涵盖住宅的出租人不得出于任何原因向法院提起诉讼以收回租户对受涵盖住宅的占有权，除非租户实施了严重危害其他租户、业主或者该住宅所在物业工作人员的健康、生命或安全的犯罪行为。
（见第531页）

所涉及的期间从法案生效之日起至2020年3月13日宣布的紧急状态结束后6个月止。
（见第526页）

这意味着房东不能驱逐不支付租金的租户。
这也意味着如果租户破坏房产，拆除所有电器、设备、家具和地板覆盖物或者威胁其他租户，房东也不能驱逐他们。
而且对于轻微犯罪也不能驱逐租户。
只有当存在严重危害自己或其他租户生命的犯罪行为时才可以驱逐。

这对房东来说是个很宽泛的限制。

这对个体房东意味着什么呢？个体房东不仅为了首付攒钱，放弃了很多想要的东西，而且周末和晚上还要照看房产。

根据美国国家公寓协会（National Apartment Association）、房地产资本分析公司（Real Capital Analytics）和房地产管理协会（Institute of Real Estate Management）的数据，每收到1美元租金，分配情况如下：
- 39美分用于支付抵押贷款；
- 14美分用于支付房产税；
- 27美分用于持续维护；
- 10美分用于大型改善工程；
- 只有9美分归业主所有。

法案中有延期还款的承诺。
然而，并不像你希望的那样全面。
它只适用于单户住宅（定义为1 - 4单元的房产）和移动房屋。
延期还款期基本上和租赁期一样长。
不过，延期还款的金额最终需要偿还。
有一些指导方针可以延长贷款期限或者降低租金。

所以，虽然租户可以不支付租金并且实际上对房产造成物理损坏，但业主仍需继续支付房产税、保险、业主协会会费、维修等费用。
而且最终还是要以某种方式补上欠款。
法案没有要求租户支付错过的租金、未付的水电费或者赔偿损坏的费用。

如果你有多户住宅（定义为5套及以上单元），你的租户同样有权利不支付租金并且不被驱逐，但你偿还错过的抵押贷款的时间更短。

还有投资者面临的一个问题。

在房地产部分还有一个警告。
这与房地产二级市场的投资者有关。
他们确实对市场的运作起着重要作用。
当你作为购房者从当地银行贷款买房时，当地银行需要尽快将这笔贷款打包出售。
银行靠发放贷款赚钱，而不是持有贷款。
市场通过证券化抵押贷款来运作。

国会警告我们房地产贷款可能不是一项好的投资。
从第565页来看，“抵押贷款证券化的投资者应该意识到服务提供商资本薄弱，在国家金融危机期间服务合同条款的可执行性存在不确定性。
”

由于小型个体房地产投资者通常依赖抵押贷款进行小额投资，这可能是另一个打击，因为国会的一项法案警告投资者远离这种投资。

截至目前，这仍然只是一个提案。
部分或者全部内容可能不会成为法律。
不过这是需要关注的事情，因为情况正在迅速变化。

你对这件事有什么看法呢？你认为这个法案是必要的还是过分的？你认为它会通过吗？为什么或者为什么不呢？在评论区分享你的想法吧。

关于黛安·肯尼迪（Diane Kennedy）：黛安·肯尼迪是一名注册会计师，她是《纽约时报》畅销的税务和商业书籍作者。
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引用：https://www.theorganicprepper.com/congress-war-mom-and-pop-landlord/
原文: https://s2.tttl.online/blog/1735925168/